Par Nadia Chevalier · Publié le 11 septembre 2026

Oui, le fonds de travaux est obligatoire selon la loi ALUR pour la grande majorité des copropriétés françaises. Instauré par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, ce mécanisme impose à toute copropriété de plus de 10 lots de constituer une réserve financière, alimentée par une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel. Seules les petites copropriétés de 10 lots ou moins peuvent voter une dispense en assemblée générale.

Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?

Le fonds de travaux est une épargne collective constituée au sein d’une copropriété, destinée à financer les futurs travaux sur les parties communes et les équipements de l’immeuble. L’idée est d’anticiper : plutôt que d’appeler des fonds en urgence lorsqu’une toiture cède ou qu’une chaudière collective tombe en panne, les coproprietaires alimentent régulièrement une réserve qui absorbe ces dépenses sans créer de choc financier brutal.

Avant la loi ALUR, rien n’obligeait les copropriétés à constituer une telle réserve. Beaucoup d’immeubles se retrouvaient en difficulté face à des travaux imprévus, contraints de voter des appels de fonds exceptionnels que certains coproprietaires ne parvenaient pas à régler. Ce dispositif, inspiré de pratiques courantes dans d’autres pays européens, vise précisément à éviter ces situations de blocage qui peuvent paralyser la gestion d’un immeuble pendant des mois.

Sur le plan juridique, le fonds de travaux est distinct du budget prévisionnel courant, qui couvre les dépenses ordinaires de gestion (gardiennage, électricité des parties communes, assurance, entretien des espaces verts). Le fonds de travaux est une provision spécifique, placée sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des coproprietaires, et utilisable uniquement pour financer des travaux votés en assemblée générale.

La loi Élan de 2018 a précisé et ajusté certaines conditions d’application introduites par la loi ALUR, notamment en clarifiant les règles de dispense pour les petites copropriétés et en renforçant les obligations du syndic quant à la gestion de ce compte. En 2026, ce cadre est donc le fruit de plusieurs années d’ajustements législatifs qui ont affiné le dispositif initial.

Quels immeubles sont concernés par l’obligation de constituer un fonds de travaux ?

La règle générale est que toute copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 est en principe tenue de constituer un fonds de travaux, à compter du cinquième anniversaire de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Ce délai de cinq ans s’explique par l’existence des garanties légales attachées aux constructions neuves : parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale : qui couvrent les principaux désordres structurels durant cette période.

Le critère décisif pour distinguer les copropriétés soumises à l’obligation de celles qui peuvent s’en dispenser est le nombre total de lots. Les copropriétés de plus de 10 lots sont soumises à l’obligation sans possibilité d’y déroger autrement qu’en changeant de régime juridique. Pour les copropriétés de 10 lots ou moins, les coproprietaires peuvent voter en assemblée générale, à la majorité absolue dite de l’article 25, la dispense de constitution du fonds.

Un point souvent méconnu : tous les lots figurant dans le règlement de copropriété sont comptabilisés, qu’il s’agisse de logements, de caves, de garages, de parkings ou de locaux commerciaux. Une copropriété de six appartements, deux caves et trois emplacements de parking totalise donc onze lots : elle entre dans le régime obligatoire et ne peut pas voter de dispense. À l’inverse, une copropriété de huit appartements avec une cave et un local poubelle atteint exactement dix lots et dispose de la faculté de dispense.

La décision de dispense doit être renouvelée régulièrement pour conserver sa validité. Si aucune décision de dispense n’est prise, ou si la majorité requise n’est pas atteinte lors du vote, l’obligation s’applique même aux petites structures. En cas de doute sur le décompte exact des lots, c’est le règlement de copropriété : et non le nombre de boîtes aux lettres ou de sonnettes : qui fait foi.

Les copropriétés en difficulté placées sous administration provisoire ne bénéficient d’aucune exonération. Les structures régies par d’autres textes que la loi de 1965 : certaines résidences de tourisme ou associations syndicales libres : ne sont en revanche pas concernées par ce dispositif. La vérification du statut juridique exact de la structure est donc la première démarche à effectuer en cas d’interrogation.

Comment mettre en place le fonds de travaux, étape par étape ?

La mise en place du fonds de travaux suit un processus formel qui implique le syndic et les coproprietaires réunis en assemblée générale. Voici les étapes à respecter pour une copropriété qui n’a pas encore constitué ce fonds :

1. Recenser le nombre exact de lots : le syndic consulte le règlement de copropriété pour comptabiliser tous les lots, y compris les annexes, et vérifie si l’immeuble a plus de cinq ans d’existence depuis la réception des travaux.
2. Inscrire la résolution à l’ordre du jour : le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution portant sur la constitution du fonds de travaux et sur le taux de cotisation annuelle proposé.
3. Voter le taux de cotisation en assemblée générale : l’assemblée vote le montant, qui doit être au minimum de 5 % du budget prévisionnel. Ce vote obéit aux règles de majorité en assemblée générale de copropriété, précisément la majorité absolue de l’article 25 (la moitié des voix de tous les coproprietaires, présents, représentés ou non).
4. Ouvrir un compte bancaire séparé : dès le vote, le syndic est tenu d’ouvrir un compte spécifique au nom du syndicat des coproprietaires, distinct du compte courant de la copropriété. Cette séparation est une garantie légale imposée par la loi.
5. Intégrer la cotisation aux appels de fonds : la cotisation au fonds de travaux est ajoutée aux appels de fonds trimestriels, chaque coproprietaire réglant sa quote-part selon ses tantièmes.
6. Utiliser les fonds uniquement sur décision d’assemblée : le recours aux sommes accumulées doit être voté en assemblée générale. Le syndic ne peut pas y puiser seul, même pour des travaux urgents, sauf à disposer d’une délégation expresse votée à cet effet.

Le syndic joue un rôle central dans ce dispositif. Ses obligations légales en tant qu’organe exécutif de la copropriété l’engagent personnellement sur l’ouverture du compte séparé et l’appel régulier des cotisations. Si votre syndic n’a pas mis en place ce fonds alors que la copropriété y est tenue, consultez notre article sur les recours face à un syndic qui ne fait pas son travail pour connaître les démarches adaptées.

Une astuce pratique : si votre copropriété dispose déjà d’un plan pluriannuel de travaux (PPT), le taux de cotisation peut être calé sur les prévisions de dépenses inscrites dans ce document. Un PPT bien construit permet de justifier un taux supérieur au minimum légal et d’éviter les appels de fonds exceptionnels à répétition.

Comment le fonds est-il alimenté et comment calcule-t-on la cotisation de chaque coproprietaire ?

L’alimentation du fonds repose sur une cotisation annuelle obligatoire, dont le montant minimum est encadré par la loi. La cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel de l’exercice en cours. Ce pourcentage est un plancher légal : l’assemblée générale reste libre de voter un taux plus élevé si l’état de l’immeuble ou les prévisions de travaux à moyen terme le justifient. Certaines copropriétés optent pour 8 % ou 10 % lorsqu’un ravalement de façade ou un remplacement d’ascenseur se profile dans les cinq à dix ans à venir.

Prenons un exemple concret : une copropriété dont le budget prévisionnel annuel s’élève à 80 000 euros devra alimenter son fonds de travaux d’au moins 4 000 euros par an (5 % × 80 000 €). Si l’assemblée vote un taux de 8 %, la cotisation annuelle monte à 6 400 euros, répartis entre tous les coproprietaires selon leurs tantièmes respectifs.

La répartition entre coproprietaires suit exactement la même clé que celle des charges générales : elle est proportionnelle aux tantièmes de chaque lot dans les parties communes, tels qu’ils figurent dans le règlement de copropriété. Un propriétaire détenant 200 tantièmes sur un total de 1 000 contribue pour 20 % de la cotisation annuelle. Si vous avez des doutes sur la façon dont votre syndic calcule votre quote-part, notre article sur les erreurs dans le calcul des charges de copropriété vous explique comment vérifier et contester.

Le budget prévisionnel, base de calcul du fonds, est voté en assemblée générale chaque année. Si ce budget augmente : sous l’effet de la hausse des contrats d’entretien, de l’énergie ou de l’assurance : le montant de la cotisation minimale au fonds de travaux augmente mécaniquement. La maîtrise du budget prévisionnel est donc directement liée à celle de vos charges totales. Pour aller plus loin, retrouvez nos leviers concrets pour réduire les charges de copropriété en 2026.

Les sommes versées au fonds de travaux sont-elles récupérables lors d’une vente ?

La réponse est tranchée par la loi : les cotisations versées au fonds de travaux ne sont pas remboursables au coproprietaire qui vend son lot. Ce principe est posé à l’article 14-2 de la loi de 1965 : les sommes restent définitivement acquises au syndicat des coproprietaires. Elles sont attachées au lot, non à la personne qui le détient à un instant donné.

Concrètement, si vous avez versé 4 000 euros au fonds de travaux sur plusieurs années et que vous décidez de vendre votre appartement, vous ne récupérerez pas ces 4 000 euros. Ce sont les futurs propriétaires qui bénéficieront des travaux financés par cette épargne collective. Cette règle peut surprendre, mais elle est la contrepartie logique d’un dispositif destiné à protéger l’immeuble dans la durée, indépendamment des mouvements de propriétaires.

Cette mécanique a une conséquence directe sur les transactions immobilières. L’existence du fonds et le montant accumulé doivent être communiqués à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique. Un fonds bien alimenté valorise l’immeuble : il signale une gestion saine et des travaux partiellement provisionnés. À l’inverse, une copropriété sans fonds alors qu’elle y est tenue constitue un signal d’alerte pour les acheteurs et peut se traduire par une décote sur le prix de vente.

Du côté du vendeur, des règles spécifiques de répartition s’appliquent selon que la date de l’assemblée générale ayant voté des travaux est antérieure ou postérieure à la promesse de vente. Ces clauses figurent dans le compromis de vente et doivent être négociées clairement avec le notaire pour éviter tout litige ultérieur entre les parties.

Quelles sanctions en cas de non-constitution du fonds de travaux ?

La loi ne prévoit pas de sanction pénale directe pour les copropriétés qui ne constituent pas de fonds de travaux, mais les conséquences pratiques sont réelles. Sur le plan civil, le syndic qui manque à cette obligation engage sa responsabilité professionnelle : il peut être mis en cause par les coproprietaires pour manquement à ses obligations légales, notamment lors d’un changement de syndic ou devant le tribunal judiciaire compétent.

Pour le syndicat des coproprietaires, l’absence de fonds fragilise structurellement la gestion de l’immeuble. Face à des travaux urgents : fuite de toiture, mise aux normes imposée par l’administration, problème structurel : la copropriété doit voter en urgence un appel de fonds exceptionnel. Si certains coproprietaires ne peuvent pas régler cet appel, la copropriété se retrouve dans une impasse financière qui retarde les travaux et aggrave les désordres, parfois jusqu’à la dégradation irréversible de parties de l’immeuble.

Sur le plan des transactions immobilières, une copropriété sans fonds constitué alors qu’elle y est tenue peut décourager les acquéreurs ou provoquer une décote sur les prix. Les notaires informent systématiquement les acheteurs de l’état financier de la copropriété, et certains établissements bancaires prennent cet élément en compte dans l’octroi de prêts immobiliers. La mise en demeure du syndic par lettre recommandée est en général la première étape avant toute action judiciaire pour contraindre la copropriété à se conformer à la loi.