Par Nadia Chevalier · Publié le 2 septembre 2026

Le locataire doit payer une partie des charges de copropriété, précisément les charges locatives récupérables définies par le décret du 26 août 1987. Ces dépenses correspondent aux services et à l’entretien dont il bénéficie directement dans son logement et dans les parties communes de l’immeuble.

Cette répartition entre propriétaire et locataire obéit à des règles précises, souvent sources de confusion. Cet article détaille les charges qui incombent au locataire, celles qui restent au propriétaire, les deux modes de paiement possibles, et les situations particulières à connaître.

C’est quoi une copropriété ?

Une copropriété est un immeuble dont les différentes parties appartiennent à plusieurs propriétaires distincts. Chaque copropriétaire possède un lot privatif : appartement, cave, parking : et une quote-part des parties communes : couloirs, escaliers, hall d’entrée, toiture, ascenseur.

La gestion de ces espaces partagés génère des dépenses collectives : c’est là que naissent les charges de copropriété. Un syndic, professionnel ou bénévole, administre ces finances pour le compte de tous les copropriétaires. Pour tout comprendre sur ce fonctionnement, consultez notre guide complet sur les charges de copropriété.

Quels sont les différents types de charges de copropriété ?

On distingue deux grandes catégories dans les charges de copropriété, et cette distinction a des conséquences directes sur ce que le locataire paie.

Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble dans son ensemble : honoraires du syndic, assurance collective de l’immeuble, nettoyage des parties communes, entretien de la toiture.

Les charges spéciales portent sur les services collectifs et équipements communs dont certains lots profitent plus que d’autres : ascenseur, chauffage collectif, eau chaude commune, gardiennage. La répartition tient compte de l’utilité de chaque service pour chaque lot.

Les charges du locataire en détail

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables : celles que le propriétaire avance puis répercute sur le locataire. Voici les principales catégories :

• Entretien des parties communes : nettoyage, électricité des couloirs et halls
• Entretien de l’ascenseur et petites réparations courantes
• Eau froide et eau chaude collective
• Chauffage collectif et production d’eau chaude
• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
• Menues réparations dans les parties communes
• Entretien des espaces verts : tonte, arrosage, produits d’entretien

Ces dépenses sont directement liées à l’usage quotidien du logement et des parties communes, ce qui justifie que le locataire les prenne en charge. La liste est strictement limitative : le propriétaire ne peut rien exiger au-delà.

Quelles sont les charges supportées par le propriétaire ?

Certaines dépenses restent à la charge exclusive du propriétaire, quelles que soient les clauses du bail. Le locataire ne peut pas être tenu de les régler, même si le contrat le prévoit.

Le propriétaire assume les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil : ravalement de façade, remplacement de la toiture, réfection d’une canalisation principale. Il prend également en charge les honoraires du syndic pour la gestion administrative, les frais liés aux assemblées générales, et les travaux votés en copropriété pour la mise aux normes ou la valorisation de l’immeuble.

Toute clause du bail qui transférerait au locataire des charges non récupérables est réputée non écrite et n’a aucune valeur juridique. Si vous êtes copropriétaire et souhaitez optimiser la gestion de votre immeuble, notre guide sur le fait de changer de syndic vous donnera les clés pour agir.

Forfait de charges ou provisions sur charges ?

Dans un bail de location vide, les charges sont réglées sous forme de provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle une fois les dépenses réelles connues. Le propriétaire compare les provisions versées aux charges réelles : il rembourse le trop-perçu ou réclame le complément.

Dans un bail de location meublée, les parties peuvent opter pour un forfait de charges : un montant fixe défini dans le bail, sans régularisation possible. Ce forfait doit être fixé à un niveau réaliste, car le propriétaire ne peut pas exiger de complément si les dépenses réelles dépassent le montant convenu.

Comment s’effectue le paiement des charges ?

Le locataire verse chaque mois une provision sur charges en complément du loyer. Cette somme est une estimation, pas un paiement définitif. À la fin de chaque exercice comptable, le propriétaire doit transmettre au locataire le décompte des charges réelles, accompagné des justificatifs, lesquels restent consultables pendant un mois.

Le locataire dispose d’un droit de vérification sur les pièces justificatives après réception du décompte. En cas de désaccord sur le montant réclamé, il peut saisir la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire.

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Le propriétaire-bailleur a plusieurs obligations précises envers son locataire. Il doit régulariser les charges chaque année, communiquer les justificatifs, et ne réclamer que les charges effectivement récupérables selon la liste légale.

Il est tenu de fournir un logement en bon état d’entretien et d’assurer les réparations relevant de sa responsabilité. Le non-respect de ces obligations expose le propriétaire à des recours du locataire, notamment devant la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Un cas particulier : celui du concierge

Lorsqu’un immeuble dispose d’un concierge ou gardien, les dépenses liées à cet emploi sont partiellement récupérables auprès du locataire. Si le gardien assure l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 75 % de sa rémunération sont récupérables. Si ces tâches ne sont pas assurées par lui, ce taux tombe à 40 %.

Ce mécanisme s’applique également aux employés d’immeuble qui exercent les mêmes fonctions que le gardien, même sans habiter sur place. Le propriétaire doit préciser dans le décompte annuel le taux appliqué et les missions exercées.

Quand le locataire est-il responsable des dégradations ?

Le locataire répond des dégradations survenues dans le logement pendant son occupation, sauf s’il prouve qu’elles résultent de la vétusté, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure. L’état des lieux d’entrée et de sortie, réalisé contradictoirement, sert de référence pour trancher.

Les réparations locatives : entretien courant, menues réparations : sont à la charge du locataire pendant toute la durée du bail. Les grosses réparations ou celles causées par l’usure normale du temps restent à la charge du propriétaire, sans exception.

Cas particulier : le logement est mis en vente

Lorsque le propriétaire vend le bien occupé, le locataire reste en place et continue de payer ses charges dans les conditions habituelles. La vente ne modifie ni le bail ni la répartition des dépenses entre les parties.

Lors du changement de propriétaire, une attention particulière doit être portée à la régularisation des charges en cours : le vendeur et l’acheteur doivent se mettre d’accord sur les provisions déjà versées par le locataire et les dépenses réelles restant à régulariser entre eux.

Les charges d’un appartement en copropriété pour une location meublée

En location meublée, le régime des charges récupérables est identique à celui de la location vide sur le fond : la même liste légale s’applique. La différence tient au mode de paiement : le forfait de charges est plus courant en meublé, car il simplifie la gestion au quotidien pour les deux parties.

Si le forfait est retenu, le propriétaire doit veiller à ce qu’il corresponde à la réalité des dépenses locatives. En cas de sous-évaluation manifeste, aucune régularisation n’est possible en cours de bail, ce qui peut peser sur la rentabilité locative sur le long terme.

Questions fréquentes

Quelles sont les charges que le locataire doit payer en copropriété ?

Le locataire règle les charges locatives récupérables fixées par le décret de 1987 : entretien des parties communes, eau froide et chaude collective, chauffage collectif, ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, espaces verts, et quote-part du concierge selon ses missions effectives.

Quelles sont les charges que le locataire ne doit pas payer ?

Le locataire ne prend pas en charge les grosses réparations, les honoraires du syndic de copropriété, les frais d’assemblée générale, les travaux de mise aux normes ou de valorisation de l’immeuble, ni l’assurance de l’immeuble souscrite par le propriétaire copropriétaire. Toute clause contraire dans le bail est sans effet.

Quelles sont les charges que le locataire doit payer ?

Les charges à la charge du locataire incluent l’entretien courant des parties communes, l’eau froide et chaude collective, le chauffage collectif, l’électricité des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’entretien des espaces verts, et les petites réparations locatives à l’intérieur du logement.

Est-ce que le locataire doit payer les frais de syndic ?

Non. Les frais de syndic sont des charges de gestion administrative qui incombent exclusivement au propriétaire copropriétaire. Ils ne figurent pas dans la liste des charges récupérables et ne peuvent pas être répercutés sur le locataire, quelle que soit la clause insérée dans le bail.