Par Nadia Chevalier · Publié le 9 septembre 2026
Beaucoup de copropriétaires arrivent en assemblée générale avec une idée reçue : un vote serait acquis dès que la majorité des mains levées dans la salle penchent d’un côté. La majorité absolue de l’article 25 fonctionne différemment : la résolution doit réunir plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires du syndicat, qu’ils soient présents, représentés ou absents ce soir-là. Un copropriétaire qui n’a pas répondu à la convocation pèse donc autant qu’un vote contre.
Cette exigence, inscrite dans la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés, s’applique à des décisions qui engagent durablement la vie de l’immeuble : désignation ou révocation du syndic, autorisation de certains travaux importants, modification du règlement de copropriété sur des points précis. Le seuil est volontairement élevé pour éviter qu’une poignée de présents prenne des décisions lourdes au détriment des absents.
Le droit de la copropriété distingue quatre régimes de vote, chacun calibré selon la portée de la décision. Ce guide passe en revue chacun d’eux, avec une focale sur l’article 25, sa variante de l’article 25-1 et les questions que les copropriétaires posent le plus souvent avant une assemblée générale.
La majorité simple de l’article 24 : le régime par défaut
L’article 24 de la loi de 1965 instaure la règle la moins contraignante. Une résolution passe à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. Les abstentions et les absents ne comptent pas dans ce calcul : seules les voix effectivement exprimées lors du vote entrent en jeu.
Ce régime s’applique aux décisions courantes de gestion : approbation des comptes, adoption du budget prévisionnel, petits travaux d’entretien, renouvellement de contrats de maintenance de l’ascenseur ou des parties communes. En clair, toutes les questions qui n’entrent pas dans le champ des articles 25 ou 26 relèvent de cette majorité simple.
L’erreur classique est de confondre majorité simple et majorité absolue. À l’article 24, si dix copropriétaires votent lors d’une assemblée, six voix suffisent pour emporter la résolution, quel que soit le nombre total de tantièmes dans la copropriété. Ce n’est absolument pas le cas à l’article 25.
Qu’est-ce que la majorité absolue de l’article 25 ?
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose que la résolution réunisse plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. On parle ici du total des tantièmes affectés à l’ensemble des lots, et non du seul total des votes exprimés en séance. Si une copropriété compte 1 000 tantièmes au total, il faut au minimum 501 voix favorables pour qu’une résolution soit adoptée à cette majorité absolue.
La subtilité est là : chaque copropriétaire absent ou non représenté pèse implicitement contre la résolution, puisque ses voix sont comptées dans le dénominateur sans figurer dans le numérateur. Plus le taux de participation est faible, plus le seuil devient difficile à atteindre. C’est pourquoi le taux de présence et de représentation est décisif dans ces votes en assemblée générale.
Comment calculer la majorité absolue ?
Le calcul est simple en théorie. On additionne tous les tantièmes de la copropriété, on divise par deux, et la résolution doit dépasser ce chiffre d’une voix. Si votre immeuble totalise 2 000 tantièmes et qu’une assemblée générale réunit des copropriétaires représentant 1 400 tantièmes, une résolution soumise à l’article 25 devra réunir au moins 1 001 voix favorables : pas seulement 701, qui serait la moitié des seuls présents.
En pratique, le syndic présente en début de séance la liste des participants avec leurs tantièmes respectifs, ainsi que le total des voix du syndicat. Ces chiffres permettent à chacun de vérifier si le seuil est atteignable avant même d’ouvrir le vote.
Selon les règles de vote en assemblée publiées par Service-Public.fr et actualisées en 2026, le nombre de voix de chaque copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes. Ce principe s’applique à tous les régimes de vote, de la majorité simple à l’unanimité.
Quelles résolutions sont soumises à la majorité absolue de l’article 25 ?
La liste des décisions relevant de la majorité absolue est définie par la loi. On y trouve notamment :
- La désignation et la révocation du syndic de copropriété, ainsi que des membres du conseil syndical
- L’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble
- La délégation de pouvoirs accordée au syndic pour certains actes de gestion
- L’installation ou la modification d’équipements collectifs : interphone, système de sécurité, bornes de recharge pour véhicules électriques
- La constitution d’un syndicat secondaire au sein de la copropriété
- Certaines modifications du règlement de copropriété relatives à la jouissance et à l’administration des parties communes
Ces décisions touchent toutes à la gouvernance de l’immeuble ou à des travaux engageant des sommes significatives. Pour tout ce qui concerne le choix du syndic, la question de la majorité est centrale : un syndic ne peut être nommé ou révoqué qu’à la majorité absolue, ce qui explique que ces votes soient parfois serrés lors d’assemblées générales peu suivies. Vous trouverez une analyse complète dans notre guide sur la majorité pour changer de syndic.
La passerelle de l’article 25-1 : une solution pour débloquer les votes
L’article 25-1 de la loi de 1965 introduit un mécanisme anti-blocage. Si une résolution soumise à la majorité absolue obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans franchir le seuil des 50 %, l’assemblée générale peut immédiatement procéder à un second vote sur le même sujet : sans convoquer une nouvelle réunion.
Lors de ce second vote, la résolution n’est plus soumise à la majorité absolue mais à la majorité simple de l’article 24 : seules les voix exprimées par les présents et représentés comptent. C’est une passerelle significative, car elle permet d’adopter des décisions qui peinent à réunir une large coalition dans la salle.
Exemple concret : une résolution visant à changer de syndic obtient 380 voix sur 1 000 tantièmes au premier tour. Ce score dépasse le tiers (333 voix), donc l’assemblée générale peut voter immédiatement une seconde fois. Au second tour, la résolution est adoptée si elle réunit la majorité des voix exprimées par les seuls présents et représentés.
Ce mécanisme ne s’enclenche que si l’assemblée générale décide de tenir ce second vote séance tenante. Si personne ne le demande, la résolution est rejetée et devra figurer à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale. Le syndic ou n’importe quel copropriétaire présent peut formuler cette demande en séance.
La donnée qui compte
Dans une copropriété de 1 000 tantièmes où 60 % des voix sont représentées en assemblée générale, une résolution soumise à l’article 25 doit recueillir 501 voix favorables : soit plus de 83 % des copropriétaires présents. L’absentéisme pèse directement sur la capacité à trancher les décisions de gestion.
La double majorité de l’article 26 : deux seuils simultanés
Au-delà de la majorité absolue, l’article 26 de la loi de 1965 instaure une double condition. La résolution doit être approuvée par la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. Ces deux critères doivent être remplis simultanément, ce qui rend ce type de vote particulièrement exigeant.
Les décisions concernées sont les plus structurantes pour un immeuble : suppression d’un poste de gardien avec disparition du logement de fonction, modification du règlement de copropriété sur la répartition des charges, travaux d’amélioration importants qui ne relèvent pas de la conservation de l’immeuble. Ce régime protège les copropriétaires minoritaires contre des changements qui bouleverseraient l’organisation de la copropriété.
Réunir cette double majorité dans un grand immeuble avec de nombreux copropriétaires absents est un défi réel. Les syndics expérimentés anticipent ce point en organisant des campagnes de procurations avant l’assemblée générale pour les votes stratégiques.
L’unanimité : quand l’accord de tous est indispensable
Certaines décisions ne peuvent être prises qu’avec le consentement unanime de tous les copropriétaires. L’unanimité s’applique notamment à la vente d’une partie commune indivise, à l’aliénation de droits accessoires, ou à certaines modifications de la destination de l’immeuble.
En assemblée générale, l’unanimité est quasi impossible à réunir dans un immeuble comptant de nombreux lots : il suffit d’une seule voix contre pour bloquer la résolution. C’est pourquoi la loi réserve ce régime à des situations absolument exceptionnelles où l’accord de chaque copropriétaire est indispensable.
Tableau comparatif des quatre majorités en copropriété
Le tableau suivant récapitule les quatre régimes de vote applicables en assemblée générale de copropriété, leur base de calcul et les types de décisions qu’ils couvrent.
| Régime de vote | Article | Seuil requis | Base de calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|---|
| Majorité simple | Art. 24 | 50 % + 1 des voix exprimées | Voix des présents et représentés | Approbation des comptes, budget, petits travaux |
| Majorité absolue | Art. 25 | 50 % + 1 de toutes les voix | Totalité des tantièmes du syndicat | Désignation/révocation du syndic, travaux sur parties communes |
| Passerelle | Art. 25-1 | 1/3 des voix totales, puis art. 24 | Totalité puis présents/représentés | Mêmes résolutions qu’art. 25, si le tiers est atteint |
| Double majorité | Art. 26 | Majorité des copropriétaires + 2/3 des voix | Nombre de copropriétaires et totalité des voix | Suppression du gardien, modification de répartition des charges |
| Unanimité | – | 100 % des voix | Totalité des tantièmes | Vente de parties communes, modification de destination de l’immeuble |
À la lecture de ce tableau, une logique se dégage : plus la décision est structurante pour la copropriété, plus la base de calcul s’élargit et plus le seuil à franchir devient exigeant. La majorité absolue de l’article 25 occupe une position centrale dans ce système : ni aussi souple que la majorité simple, ni aussi contraignante que la double majorité ou l’unanimité.
Comment obtenir la majorité absolue de l’article 25 ?
La clé réside dans la préparation en amont de l’assemblée générale. Un syndic ou un conseil syndical averti envoie les convocations suffisamment à l’avance pour laisser aux copropriétaires le temps d’envisager leur participation ou de désigner un mandataire. Un copropriétaire qui ne peut pas se rendre à l’assemblée a le droit de donner procuration à la personne de son choix : y compris à un autre copropriétaire ou à son conjoint.
Le démarchage des copropriétaires absents habituels est une démarche efficace. Contacter directement les propriétaires qui ne participent pas aux assemblées générales, leur expliquer les enjeux du vote à venir et leur faciliter l’envoi d’une procuration peut faire basculer le résultat. Sur des sujets sensibles comme le changement de syndic, cette mobilisation préalable est souvent décisive.
Enfin, l’ordre du jour doit être précis et la résolution rédigée clairement. Une résolution trop vague ou perçue comme coûteuse sans justification suscite la méfiance des copropriétaires indécis. Présenter des devis comparatifs, des économies attendues ou un bilan argumenté lors de la séance renforce l’adhésion et facilite l’atteinte du seuil de majorité absolue.
Ce qui fait réellement échouer un vote à la majorité absolue
L’erreur la plus fréquente n’est pas de voter contre une résolution, c’est de ne pas se faire représenter par procuration. Dans un immeuble de cent lots où le taux de participation en assemblée générale atteint 60 %, les copropriétaires présents ou représentés disposent de 600 voix sur 1 000. Pour adopter une résolution à la majorité absolue, il faudrait que 501 de ces 600 voix soient favorables, soit plus de 83 % des présents. C’est un seuil difficile à atteindre sur des sujets polémiques.
Le second écueil concerne les procurations mal remplies ou invalidées en séance. Une procuration non signée, adressée à une personne non autorisée ou comportant des erreurs formelles peut être rejetée, faisant chuter le total de voix favorable à la résolution. Les syndics professionnels vérifient ces documents avant l’ouverture des votes pour éviter ce type d’incident.
Un vote peut aussi sembler acquis puis être contesté après l’assemblée générale. Si la convocation comportait des irrégularités ou si le calcul des majorités était erroné, la résolution reste annulable dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Notre article sur les possibilités de revenir sur une décision d’assemblée générale détaille les conditions et les délais légaux pour contester.
Quand les tensions avec le syndic s’accumulent et que les votes tournent au blocage répété, il existe des recours concrets. Notre guide sur les recours contre le syndic explore les démarches à engager en 2026, des lettres de mise en demeure à la procédure de révocation en assemblée.
Questions fréquentes
Comment calculer la majorité absolue pour l’article 25 en copropriété ?
Pour calculer la majorité absolue, prenez le nombre total de tantièmes du syndicat, divisez-le par deux et ajoutez une voix. C’est ce chiffre que la résolution doit atteindre ou dépasser. Pour une copropriété de 3 000 tantièmes, il faut au moins 1 501 voix favorables. Le calcul se fait sur la totalité des tantièmes, pas seulement sur les voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.
Quelle est la règle de la majorité absolue ?
La règle de la majorité absolue impose que la résolution réunisse plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires du syndicat, qu’ils aient participé ou non à l’assemblée générale. Contrairement à la majorité simple de l’article 24, les absents ne sont pas neutres : leurs tantièmes entrent dans le calcul du seuil à franchir. Une abstention ou une absence équivaut donc à un vote contre la résolution.
Que dit l’article 25 du code de la copropriété ?
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 liste les résolutions soumises à la majorité absolue en assemblée générale de copropriété. Il s’agit notamment de la désignation et de la révocation du syndic, de l’autorisation de travaux affectant les parties communes, de l’installation d’équipements collectifs et de la délégation de certains pouvoirs au syndic. L’article prévoit également, via son alinéa 25-1, la possibilité d’un second vote à la majorité simple si le premier atteint au moins un tiers des voix totales sans franchir 50 %.
Quel pourcentage pour une majorité absolue ?
La majorité absolue représente strictement plus de 50 % des voix de l’ensemble des copropriétaires. La loi ne fixe pas de seuil en pourcentage mais en voix : la résolution doit dépasser exactement la moitié du total des tantièmes. Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, 500 voix ne suffisent pas : il en faut 501. Le seuil est donc toujours la moitié plus une voix, appliquée au total des tantièmes du syndicat, et non aux seuls votes exprimés.
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