Par Nadia Chevalier · Publié le 8 septembre 2026

Lors d’une assemblée générale, la question du renouvellement ou du remplacement du syndic crée souvent des tensions entre copropriétaires pressés d’avancer et ceux qui craignent un vide de gestion. La réponse légale est nette : la désignation ou la révocation du syndic relève de la majorité absolue de l’article 25, soit la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, présents, représentés ou absents.

Concrètement, le candidat syndic doit recueillir plus de la moitié des tantièmes totaux de la copropriété : et non la moitié des seules voix exprimées en séance. C’est un seuil exigeant, souvent sous-estimé lors des premières assemblées générales.

Savoir à quelle majorité on vote, comment se déroule le scrutin avec plusieurs candidats et ce qui se passe si personne n’atteint ce seuil : voilà ce que cet article explique, étape par étape.

Quelle majorité est requise pour changer de syndic ?

La loi du 10 juillet 1965 encadre avec précision les règles de vote en assemblée générale. Selon les règles de vote en copropriété publiées par Service-Public.fr (vérifiées en mai 2026), la désignation comme la révocation du syndic de copropriété relèvent de la majorité absolue dite de l’article 25.

Cette majorité correspond à plus de la moitié des voix de l’ensemble du syndicat des copropriétaires, calculées en tantièmes. Si l’immeuble totalise 1 000 tantièmes, le candidat doit obtenir au moins 501 voix pour être désigné, qu’elles soient exprimées en séance, déléguées par pouvoir ou transmises par vote par correspondance.

L’erreur que je rencontre le plus souvent, c’est la confusion entre majorité absolue et majorité simple. La majorité simple de l’article 24 se calcule uniquement sur les voix exprimées lors de la séance. La majorité absolue intègre tous les tantièmes du syndicat : y compris ceux des absents non représentés. Dans les immeubles à faible participation, ce seuil devient vite inatteignable.

Le repère utile

En 2026, la majorité absolue de l’article 25 s’applique à la désignation comme à la révocation du syndic : le candidat doit dépasser 50 % des voix de l’ensemble du syndicat des copropriétaires, absents compris.

Comment se passe le vote quand plusieurs syndics sont en lice ?

Lorsque deux ou trois candidats syndics figurent au même ordre du jour, le vote se déroule candidat par candidat, dans l’ordre prévu par la convocation. Chaque résolution est soumise séparément à l’approbation des copropriétaires lors de l’assemblée générale.

La mise en concurrence est d’ailleurs une obligation légale dès que le renouvellement du contrat est inscrit à l’ordre du jour. Le conseil syndical doit avoir sollicité plusieurs prestataires en amont. Le guide complet pour changer de syndic détaille les obligations exactes et les délais à respecter pour cette mise en concurrence obligatoire.

Si un premier candidat obtient la majorité absolue lors du vote sur sa résolution, les résolutions suivantes deviennent sans objet et l’assemblée passe à la suite de l’ordre du jour. Si personne ne franchit ce seuil, une procédure spécifique s’enclenche dans la même séance.

Aucun syndic n’obtient la majorité absolue : que se passe-t-il ?

C’est le scénario que redoutent les copropriétaires prudents. Lorsqu’aucun candidat n’atteint la majorité absolue de l’article 25, la loi prévoit un mécanisme de passerelle vers un second vote, à une condition stricte : le candidat doit avoir recueilli au moins un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires lors du premier tour.

Dans ce cas, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24, calculée sur les seuls copropriétaires présents et représentés lors de la séance. Ce second tour a lieu dans la même réunion, sans nouvelle convocation nécessaire.

Si le candidat n’a pas atteint le seuil d’un tiers lors du premier vote, le passage direct à la majorité simple n’est pas permis. Il faut alors convoquer une nouvelle assemblée générale pour remettre la résolution à l’ordre du jour, ce qui rallonge sensiblement la procédure et laisse la copropriété sans nouveau mandat désigné.

À vérifier avant de vous lancer

Assurez-vous que chaque résolution de changement de syndic est accompagnée du contrat proposé par le candidat, joint à la convocation : son absence peut suffire à fragiliser le vote.

Que faire si le quorum n’est pas atteint ?

La loi sur la copropriété ne fixe pas de quorum de présence obligatoire pour qu’une assemblée générale délibère valablement. Contrairement aux sociétés commerciales, une AG de copropriété se tient même avec un nombre réduit de participants. En revanche, trop peu de présents rend mécaniquement inatteignable la majorité absolue, qui se calcule sur la totalité des tantièmes.

Sur le terrain, je vois souvent des immeubles où le taux de participation à l’assemblée générale reste faible, notamment dans les grandes copropriétés. Lorsque le vote sur le syndic n’aboutit pas faute de votants suffisants, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de trois mois sur le même ordre du jour.

Pour les copropriétaires qui souhaitent peser dans le vote sans être physiquement présents, la délégation de pouvoir reste la solution la plus efficace. Les règles précises sur ce point figurent dans l’article sur combien de pouvoirs on peut détenir en assemblée générale.

Quand s’arrête le mandat du syndic en exercice ?

Le vote de l’assemblée générale ne met pas fin instantanément au contrat du syndic sortant. Le mandat prend fin à la date d’expiration prévue dans le contrat, fixée lors de l’assemblée générale précédente. Cette date est donc distincte du jour où le vote de remplacement a lieu.

Selon les informations de Service-Public sur le syndic de copropriété (vérifiées en juillet 2026), chaque copropriété doit disposer en permanence d’un syndic chargé d’administrer et de gérer l’immeuble. Un vide de gestion, même de quelques jours, peut créer des difficultés pratiques et engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

En pratique, le contrat du nouveau syndic prend effet dès le lendemain de la fin du mandat sortant, ou à la date explicitement mentionnée dans la résolution votée. La passation implique la transmission des archives, des fonds et des accès aux comptes dans les délais légaux. Ce calendrier doit être anticipé dès la préparation de l’assemblée.

Les étapes pour changer de syndic en assemblée générale

Voici le déroulé pratique, dans l’ordre logique des opérations à mener pour que le changement se déroule sans accroc.

1. Mise en concurrence des candidats syndics : le conseil syndical sollicite plusieurs devis en amont de l’assemblée, dans les délais légaux, avant toute AG de renouvellement.
2. Notification d’un projet de résolution au syndic : la résolution de changement est transmise au syndic en exercice pour inscription à l’ordre du jour, avec les contrats des candidats en annexe.
3. Convocation de l’assemblée générale : la convocation parvient aux copropriétaires au moins 21 jours avant la tenue de l’AG, avec toutes les pièces jointes obligatoires.
4. Vote des copropriétaires en assemblée générale : le vote s’effectue à la majorité absolue de l’article 25 ; en cas d’échec au-dessus d’un tiers, un second vote à la majorité simple est immédiatement possible.
5. Prise de fonction du nouveau syndic de copropriété : après le vote favorable, le nouveau syndic prend ses fonctions à la date prévue et reçoit les documents, archives et fonds de la copropriété.

Chacune de ces étapes doit être préparée avec soin. Un oubli, comme l’absence du contrat du candidat joint à la convocation, suffit à fragiliser le vote et à en permettre la contestation ultérieure.

Pour comprendre dans le détail les règles applicables à chaque type de résolution lors d’un scrutin en copropriété, l’article sur le fonctionnement de l’assemblée générale de copropriété apporte toutes les précisions utiles.

Questions fréquentes

Quelles sont les conditions pour changer de syndic de copropriété ?

Le changement de syndic doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale, accompagné du contrat du candidat. La mise en concurrence préalable est obligatoire lorsque le renouvellement est en jeu. Le vote s’effectue à la majorité absolue de l’article 25, et la décision doit être notifiée dans les délais légaux au syndic sortant.

Quel est le délai pour changer de syndic de copropriété ?

La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant l’assemblée. La procédure complète : de la mise en concurrence à la prise de fonction du nouveau syndic : prend généralement deux à trois mois. En cas de défaillance grave du syndic, une assemblée générale extraordinaire peut être organisée dans des délais plus courts.

Quelle majorité est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété ?

La modification du règlement de copropriété relève en général de la majorité de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Ce seuil est supérieur à celui requis pour changer de syndic. Certaines modifications particulièrement structurantes exigent l’unanimité des copropriétaires.

Y a-t-il des frais pour changer de syndic de copropriété ?

Le syndic sortant ne peut facturer de frais spécifiques liés à son seul remplacement. Des frais de clôture de mission : transmission des archives, régularisation des comptes : peuvent néanmoins figurer dans son contrat. Il convient de vérifier ces clauses avant le vote. Le nouveau syndic peut de son côté prévoir des frais d’entrée en gestion dans son propre contrat.